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“三十年为一世而道更”—— 前路不迷茫,转型正当时

文章描述

知名地产界学者、世联地产董事长陈劲松曾对中国地产趋势引用了这样的一个观点:三十年为一世而道更。


《说文解字》里认为,一生为一甲子,三十年即为一世。每过“一世”,大道就会发生变革。

 

从1949年来看,我们已经经历了2世,今年正是第三世第一个十年的结束,而每世又分为三个十年,在我们看来又可以理解成:混沌、发展、成熟三个小阶段。


 

“对于WE+酷窝来说,成立的四年正经历了这一世混沌的最后四年

因此,在经过前几年的发展和尝试后,我们的‘变道之路’是时候步入快车道了。“——WE+酷窝COO(首席运营官)王锴在谈及战略规划时如是说道。



新岗位,老朋友


没错,在2019年我们有了新任COO。

新岗位上的,依然是老朋友,原WE+酷窝CSO兼上海大区总经理、大家口中亲切的“锴哥”,如今是WE+酷窝COO兼上海大区总经理,目前的职责包括全国空间运营监管、运营资金管控、产品迭代设计、品牌发展战略规划等。


王锴先后担任万通地产商业运营中心总监、新地集团办公楼事业部总经理。后创立了LINKPLACE联合办公空间。

 

2015年加入我们后,他一直在实践与研究新型办公需求的用户场景,服务功能、产品组合及线上管理系统&智能硬件。在企业社群及用户协作方面进行了大量的探索。


新一世,新方向


锴哥在联合办公行业正处于风口浪尖时走马上任,面对迷雾重重的前路,他却有着清晰的方向。

 

谈到当年做联合办公的机缘,锴哥告诉我们,是因为预见到了传统地产的态势。



“因为此前一直在传统商用地产领域摸索,看到原来资管逻辑及方法已经无法满足新用户群体对产品、技术及服务的需求,而这三个要素同现有的内容完全不在一个维度上。

 

我们认为打破现有规则及藩篱,再次聚力融合,提供基于用户需求的精益化的空间服务,才能达成我们理想中的办公暨资管形态:1. 分布式集中办公(去中心)、2. 线下融合线上的用户平台(平台化)、3. 基于标准化空间及众包平台的无边界公司(协作共创)。


 ‘万通六君子’之一的冯仑经常提提的一句话是:理想很丰满、现实很骨感。

 

我们似乎看到了未来的趋势,但是要走过去才是成功,毕竟我们不是刘慈欣,把故事变成真正盈利的商业模式才是我们的目标。

 

举个不太恰当的例子,如果把我们的理想的‘无边界办公’比作5G,那我们目前所处的市场水平还停留在2G时代。


因此,我们需要理性的通过3G、4G来过度。时间可以缩短,过程不能省略’。这几年大家迂回得都有些远了,是时候回到合适的道路继续出发。

 

新思维,新格局


在锴哥看来,“联合办公”的定义其实长期以来都被局限了。大家习惯于将联合办公、众创空间称为共享办公。但从某种意义上说,“共享”仅仅是方法,而非模式。

 

“在对空间进行精益赋能的过程中我们发现最传统的三件事才是核心,效率、成本、体验。并且这三点内容已经横跨了以往传统办公及服务领域的AM和FM两大维度。

 

在我看来,不论是传统资管维度,还是联合办公领域,这三点仍有很大的进步空间,这个有机会再详细与大家分享。

 

现在WE+酷窝的定位早已不再局限于联合办公,我们提供的新服务是对办公用户及产品组合的服务管理,并且从2016年开始,就此进行了大量的探索及实践。


其中就包括了对大企业、持有型业主、地产投资机构、小微团队及中型企业的不同内容的办公及服务解决方案。

 

因此,我们的‘变道’不是急转弯,而是水到渠成的转型升级。此前我们一直在做的对未来办公模式的探索和城市更新的实践,都是新服务的基础。


 

针对大企业,空间服务及产品定制事实上已是我们重点聚焦的板块。

 

我们能够提供选址、设计、工程装修管理、智能硬件解决方案到后期运营等全周期一站式12个维度的服务。已有案例包括:


1、2018年,汇丰环球运营中心整租了广州中洲空间的近900工位、字节跳动近百人的研发团队和旗下‘懂车帝’分别入驻了杭州EFC美国中心和西安绿地中心空间。


WE+酷窝广州中洲中心空间


2、WE+酷窝于 2016年成立了50人的专业团队,解决大企业的空间痛点与诉求,提供专属定制服务。

这支团队曾为上汽大众、华为上海研究院、宝洁等500强企业提供过空间规划及用户维度的服务,并被30余家收录至服务商目录。

 

3、在长达两年(2017及2018)的上汽大众总部的战略咨询中,我们收集了638份空间问卷,109条建议,34个创意idea,8场用户参与工作坊,充分了解了90后的真实空间及服务需求。


王锴携专家团队对上汽大众进行空间战略咨询

基于我们总结的未来办公趋势,从人性化、移动智能化、创新驱动与成本管控四个角度,对企业的功能、动线及场景做了改造,有效提升了员工的办公效率与敬业度,敬业度也是目前较为主流的生产力评估标准。

 

针对持有型业主的存量资管案例包括:


1、为上海医药集团大厦、上海药材公司等业主提供了基于效率及体验的存量空间改造规划及咨询服务;


2、为永华大厦及春申江大厦等存量持有型业主提供了基于净租金收益最大化、前置运营和服务模型的升级改造方案,有效提高了空间效率、成本及体验,并主导最终的实施及营运工作;


3、为新业坊源创(部分产品)及永华大厦提供了独家租赁代理服务;


4、为数家上海大型国有开发企业提供了持有型商办资产的前期产品规划咨询,以最终收益为导向,从定位、产品、规划、运营内容、设计、软硬件系统等维度进行实现。

 

下个十年的办公产品更像酒店经营,服务内容及运营逻辑占据主导地位,产品要交给最终落地的人来做。规划定位及产品设计交给商业咨询公司和设计单位的日子一去不复返了。

 

◆在地产投资机构方面,WE+酷窝协同瑞威资本、建工基金、光大安石等专业地产投资机构,进行了从项目获取、测算标准、管理运营、退出机会等多维度的交流及探索。

同时我们的基石投资方之一柯罗尼资本联合云起资本成立了百亿基金,专注于城市更新产业。

 

“经过大家的努力,相信我们即将在存量资产投资领域实现创新案例。


▲城市更新基金签约仪式

WE+酷窝创始人兼CEO 刘彦燊 (右)

云起资本创始合伙人 布和  (左)


针对小微团队及中小企业,我们此前已经通过上海、北京、广州、成都、西安等十余个城市的空间来帮助他们快速成长


WE+酷窝上海复兴广场空间


WE+酷窝北京三元桥空间


WE+酷窝广州289创意园空间


WE+酷窝成都少城视井空间


WE+酷窝西安绿地中心空间

 

今后,我们将继续为他们赋能,提供更有品质及质感的超甲级办公体验、一站式服务以及各类资源对接,结合我们的战略资源能力,帮助这些团队快速发展,为用户节省经营开支,为客户提供业务机会。

 

新资管,新价值


至于“资产管理输出”,这一服务虽听来陌生,但却是我们一直在探索的课题,也是今后WE+酷窝的重点发展方向。


正是在此前各种更新案例的实践中,我们看到了现有资产管理模式的缺陷。


与增量资产相比,存量资管在成本控制、区域规划乃至功能设定上都要求得更为苛刻。


因此需要考虑的因素更为复杂,这要求管理方必须把一切细节做到完美,才能实现资产价值的提升。

但传统资产管理模式下,对存量物业的改造仅仅停留在“化妆整容”的阶段。设计、招商与运营环节均是业主委托不同代理机构来实施。

由于每个机构都是基于任务制各自为政,缺乏对整体产品的分析与梳理,导致空间的效率、成本与体验分裂。


 

“通过大量的管理经验和数据,我们已经打磨出了一套将设计、招商、运营和服务整合为一的立体资管解决方案,这是对存量物业的‘基因再造’

 

WE+酷窝的资管模式会从客户角度出发,来设计空间、配备智能硬件、提供运营服务。

 

通过效率、成本、体验三位一体的整合,从前期定位规划阶段开始入手,到建筑设计、招商、开业运营,全程参与项目开发的各个环节。

我们的设计团队将会去考虑招商与市场的需求,招商有设计和方案的研判能力,而运营则会根据实际情况向设计与招商提供执行意见。


春申江大厦分析概览

 

在进行产品分析时,我们会从产品的退出来看投资情况、从服务来看产品优劣、从运营来看技术配置。

 

同时在整个过程中,我们会搭建基于净租金最大化的财务和资产管理模型,以此来优化方案。


通过我们的管理输出,业主方可以找到办公产品组合中租金、租期、面积的最佳平衡点,从而实现净租金收益最大化的目标。


永华大厦


WE+酷窝上海永华大厦空间

 

“就拿我们的永华大厦空间来说,我们对大楼现状进行了评估,对周边情况进行了市场调研,并进行了功能组织、动线及场景分析,以此做出了改造后收益测算、产品整体改造规划报告与招商执行计划等。


在规划后我们完成了改造、招商及运营的执行。在我们的资管模式下,永华大厦的净租金提高了约40%。

 

新办公,新趋势


 “目前行业的动荡并不是下行的预兆,而是转型升级的信号。‘效率提升、服务共享、无界协作’将会是WE+酷窝,也是未来办公的理想状态。

 

谈及未来目标的实现规划,锴哥给出了客观而踏实的看法:

 

1、  从提升空间效率来看,可以通过针对物理空间的技术和方法论来实现;


2、  从实现共享和服务这个角度来说,基于用户行为的软硬件技术优化可以达成;


3、  无界协作是最困难也是最后的关键,需要更多各维度的服务行业,实现行业服务标准化及平台化后,通过适当的逻辑和方法重组后才能达到。


 

“因此我们不会去揠苗助长,把1、2两项的基础部分做好做精,才是我们现在需要努力的方向,其他的交给时间。